La Ley 823 de 2003, que regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, establece pautas determinadas que los arrendadores deben tener en cuenta al fijar el valor del canon de arrendamiento, incrementos y formas de pago.
A continuación, realizamos un estudio de estas pautas.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel en el cual dos partes se comprometen recíprocamente al cumplimiento de determinadas obligaciones. Entre estas obligaciones se encuentran, por parte del arrendador, determinar según lo previsto en la ley el valor del canon de arrendamiento y, por parte del arrendatario, realizar el pago de este canon con el monto establecido y en la fecha acordada.
Canon de arrendamiento: determinación
El artículo 18 de la Ley 823 de 2003 indica que el precio mensual del canon de arrendamiento no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte de este que se dé en arriendo.
Esto último en caso de que se arriende una parte del inmueble, como puede ser, por ejemplo, una habitación de una casa o un apartamento.
Fijación del canon de arrendamiento
Mediante el artículo 19 de la ley en mención se establece que el valor del canon puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, no obstante, debe ser pagado en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, a menos que las partes convengan una tasa de referencia diferente.
Reajuste del canon de arrendamiento
El artículo 20 de la mencionada ley dispone que una vez cumplido un (1) año de ejecución del contrato con el mismo precio, el arrendador puede aumentar el canon de arrendamiento en el porcentaje determinado para el índice de precios al consumidor –IPC– del año inmediatamente anterior al cual se realiza el reajuste del canon; es decir, por ejemplo, que para el año 2022, los arrendadores para efectuar el incremento deben utilizar el IPC determinado por el Dane para diciembre de 2021.
Para realizar este incremento, el arrendador deberá informar al arrendatario el monto del incremento y la fecha a partir de la cual se hará efectivo, por cualquier medio por el que pueda verificarse que el arrendatario ha sido notificado.
El artículo en mención indica que, de no realizarse esta comunicación, el arrendatario no se encontrará obligado a realizar el pago del incremento; no obstante, en caso de que realice el pago no podrá solicitar el reintegro, argumentando la falta de notificación por parte del arrendador.
Falta del pago del canon de arrendamiento como causal de terminación del contrato
Respecto a este tema, conviene mencionar que la falta de pago del canon es causal de terminación del contrato de arrendamiento. En este caso, el arrendatario, además de la entrega del inmueble, deberá indemnizar al arrendador con el pago de tres (3) meses de cánones de arrendamiento.
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