domingo, agosto 01, 2021

Contrato de arrendamiento: descuento en el canon por reparaciones al inmueble

 


La ley establece que el arrendatario puede descontar del valor del canon de arrendamiento de una vivienda urbana el dinero que invierta en reparaciones necesarias no locativas en el inmueble.

Conoce en qué consisten estas reparaciones y qué porcentaje puede ser descontado por el arrendatario.

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel en el cual dos partes se comprometen recíprocamente al cumplimiento de determinadas obligaciones. Entre dichas obligaciones se encuentran, por parte del arrendador, la entrega del bien en condiciones adecuadas para vivir y el mantenimiento de estas (artículo 8 de la Ley 820 de 2003), y por parte del arrendatario, procurar el cuidado del bien, salvo por los deterioros que puedan ocasionarse por el uso o paso del tiempo (artículo 9 de la Ley 820 de 2003).
Reparaciones necesarias no locativas

Las reparaciones necesarias no locativas son aquellas que deben realizarse en el bien inmueble para su adecuado funcionamiento. Estas reparaciones se generan por el desgaste que se produce en determinados materiales por el paso del tiempo, por ejemplo, en cañerías, tuberías, rejas, techos, sistemas sanitarios, entre otros.

Frente a lo dicho, tenemos que le corresponde al arrendador asumir este tipo de reparaciones, ya que es quien se encuentra obligado a garantizar el mantenimiento del inmueble; no obstante, también el arrendatario puede llevarlas a cabo y descontar del canon de arrendamiento el costo en que haya incurrido.

En el artículo 1993 del Código Civil se establece que el arrendatario podrá llevar a cabo en el inmueble las reparaciones necesarias no locativas y el arrendador deberá reembolsarle el costo, siempre que los daños no hayan sido por culpa del arrendatario. Además, establece que podrá adelantar estos arreglos en caso de haber notificado al arrendador y este no los haya realizado a tiempo.

Al respecto, conviene mencionar que no es obligación del arrendatario realizar estas reparaciones, ya que puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por motivo de incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador, lo cual podría conllevarle a este el pago de una indemnización por causar la terminación anticipada del contrato.

¿Cuánto puede descontarse del canon de arrendamiento?
“para efectos del reembolso de los costos incurridos en las reparaciones necesarias no locativas, el arrendatario podrá descontar hasta el 30 % del valor del canon de arrendamiento”

El artículo 27 de la Ley 820 de 2003 establece que, para efectos del reembolso de los costos incurridos en las reparaciones necesarias no locativas, el arrendatario podrá descontar hasta el 30 % del valor del canon de arrendamiento.

En caso de que el costo total de las reparaciones exceda el valor resultante de dicho porcentaje, el arrendatario podrá realizar descuentos sucesivos hasta que complete el monto del gasto en el que incurrió. Estos descuentos no podrán superar en ningún caso el porcentaje indicado.

Por ejemplo, si el costo de las reparaciones fue de $400.000 y el canon es de $600.000, el arrendatario podrá descontar hasta $180.000 mensuales hasta que complete el total del gasto. Este descuento podrá llevarse a cabo salvo que exista un acuerdo contrario entre las partes mediante el cual se acuerden otras formas de pago.

A su vez, el artículo en mención indica que, en caso de que el contrato de arrendamiento termine antes de que sea saldado el monto por las reparaciones realizadas, el arrendatario puede hacer uso del derecho de retención previsto en el artículo 26 de la mencionada ley hasta que dicho monto sea saldado completamente por el arrendador.
Mejoras o reparaciones locativas

Por último, conviene mencionar las mejoras o reparaciones locativas, que son aquellas que se realizan con el fin de preservar el bien en el estado en que fue recibido. Estas mejoras le corresponden generalmente al arrendatario debido a que se ocasionan por el uso ordinario o por culpa o causa de las personas que habitan el inmueble.

Este tipo de reparaciones se presentan por manchas en la pintura, vidrios rotos, puertas o chapas dañadas, accesorios de cocina, baños, entre otros; es decir, son reparaciones menores en comparación a las necesarias no locativas.

En lo que respecta a nuestro caso en concreto, como fue mencionado, el costo de estas mejoras debe ser asumido por el arrendatario, por lo que no procede descuento alguno en el canon de arrendamiento.

Régimen de aduanas: ¿cuáles cambios entraron en vigor desde el 8 de mayo de 2021?

 


Ya aplica la presentación de documentos soporte electrónicos y la eliminación del término de 15 días para presentar la declaración anticipada.

Se presentan modificaciones en el régimen sancionatorio y en el procedimiento en temas de comité de fiscalización y sanciones a los actores de comercio exterior.

Con las últimas modificaciones realizadas a la normativa aduanera en Colombia a través de la expedición del Decreto 360 del 7 de abril de 2021 y la Resolución 000039 del 7 de mayo de 2021, el Gobierno emitió nuevas disposiciones para la facilitación de las operaciones de comercio exterior.

Entre los puntos que fueron objeto de reforma y de simplificación de procesos, y que entraron en vigor desde el 8 de mayo de 2021, se destacan los siguientes:
Se regula la notificación electrónica de actos administrativos en materia aduanera, facilitando la comunicación entre la Dian y los operadores de comercio exterior.
Para las agencias de aduanas se redujo el patrimonio líquido mínimo exigido para mantener su calificación para los años 2020 y 2021, así mismo, no será necesario que publiquen sus estados financieros en línea. Además, se elimina la prohibición que les impedía realizar labores de consolidación o desconsolidación de carga, transporte de carga o depósito de mercancías. Esto puede derivarse en nuevas opciones de mercado para su negocio.
Los usuarios aptos, considerados por la Dian para la procedencia de los tratamiento de levante automático, pago consolidado y garantía global en las importaciones y en las exportaciones, serán sustituidos por la calidad de usuario aduanero con trámite simplificado (ver el artículo 147 del Decreto 360 de 2021).
Se permite la presentación de los documentos soporte de forma electrónica, que deberán mantenerse en original en un medio de almacenamiento electrónico que garantice la seguridad de estos y la conservación por un período de cinco (5) años. De esta forma se le permite al declarante obtenerlos y almacenarlos en medio electrónico.

Eliminación del término máximo de 15 días para presentar la declaración anticipada. En los casos de la declaración anticipada obligatoria, se establece el término de 5 días hábiles como término mínimo para presentar las declaraciones de importación.
En relación con la modalidad de exportación de tráfico postal y envíos urgentes, se eliminan los requisitos de valor y cantidad, facilitando de esta forma las operaciones de comercio electrónico.
Se genera la posibilidad tanto para los importadores como para los exportadores de reembarcar las mercancías que, al momento de la intervención aduanera en el control previo y simultáneo, hubiesen llegado por error del proveedor.
Se establecen, además, infracciones para las certificaciones de origen no preferencial, y se elimina la necesidad de contar con el concepto favorable para todos los casos.
Simplificación en procesos de trámites administrativos
“simplifican procesos de trámites administrativos e introducen nuevas disposiciones que tienen en cuenta la coyuntura actual del país”

Para Paula Giraldo Cuellar, socia y líder del Área Legal de BDO Colombia, estas modificaciones son importantes para los diferentes operadores de comercio exterior, en vista de que simplifican procesos de trámites administrativos e introducen nuevas disposiciones que tienen en cuenta la coyuntura actual del país:

Por ejemplo, en el caso de las agencias de aduanas, les permite soportar contablemente al menos el 50 % del patrimonio líquido, retornando a la normalidad para el año 2022; además de la eliminación de las prohibiciones que les impedía realizar otras actividades, tales como las de consolidación y desconsolidación de mercancía, entre otras.

El decreto también presenta otras disposiciones relacionadas con:
La definición del análisis integral previo, simultáneo y posterior.
Modificaciones en materia de régimen sancionatorio y en el procedimiento en temas asociados a los allanamientos, comité de fiscalización y sanciones a los diferentes actores de comercio exterior.