La Ley 1819 de 2016 adicionó el artículo 19-5 al ET, indicando que solo las copropiedades comerciales o mixtas, distintas de las de vivienda, que exploten sus áreas comunes, empezarían a pertenecer al régimen ordinario a partir del 2017, y responderían por el impuesto de industria y comercio.
El artículo 376 de Ley 1819 de 2016 derogó el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012, en el cual se había establecido que a partir del año gravable 2013 las copropiedades comerciales o mixtas que explotaran sus áreas comunes pertenecían al régimen tributario especial, y tributarían únicamente sobre las rentas obtenidas por dichas explotaciones de áreas comunes. No obstante, al mismo tiempo, y a través del artículo 143, la Ley 1819 de 2016 adicionó el artículo 19-5 al ET, indicando que solo las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes (excluyendo a las copropiedades de vivienda, sin importar si explotan o no sus áreas comunes) empezarían a pertenecer, a partir del año gravable 2017, al régimen ordinario, y adicionalmente responderían por el impuesto municipal de industria y comercio.
Por tanto, el Decreto 2150 de diciembre 20 de 2017 adicionó los artículos del 1.2.1.5.3.1 al 1.2.5.3.1 y del 1.2.1.5.4.1 al 1.2.1.5.4.14 al DUT 1625 de octubre de 2016, y también modificó el artículo 1.6.1.2.11 del mismo DUT, estableciendo de esta forma las reglas aplicables al impuesto de renta y ganancia ocasional que liquidarían por el año gravable 2017 y siguientes las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes, como sigue:
a. De acuerdo con la modificación efectuada al artículo 1.6.1.2.11 del DUT 1625 de 2016, cuando estas copropiedades comerciales o mixtas realicen por primera vez su inscripción en el RUT, adjuntarán una certificación de su representante legal, en donde se indique si destinarán algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial. Además, y de acuerdo con numeral 6 del artículo 1.2.1.5.4.10 del DUT 1625 de 2016, las copropiedades que figuren como inscritas en el RUT y estén explotando sus áreas comunes deberán actualizar dicho registro, para hacer figurar la responsabilidad 05 (régimen ordinario), adjuntando la misma certificación del artículo 1.6.1.2.11.
b. De acuerdo con el artículo 1.2.1.5.3.2 del DUT 1625, los únicos ingresos que las copropiedades en cuestión llevarán a la declaración de renta son los obtenidos por la explotación de las áreas comunes, y los declararán, según corresponda, en la zona de rentas ordinarias o de ganancias ocasionales. Los demás ingresos obtenidos por las cuotas de administración (ordinarias y extraordinarias), junto con sus respectivos costos y gastos, no se llevarán a la declaración de renta.
“los costos y gastos sometidos a prorrateo que se lleven a la declaración no darán lugar a pérdidas fiscales que puedan ser compensadas en ejercicios posteriores”
Además, si existen costos y gastos que sean comunes a la generación de ambos tipos de ingresos (es decir, ingresos que se llevan y no a la declaración), se deberá hacer el respectivo prorrateo (en función de la proporción que tenga cada tipo de ingreso dentro del total de ingresos del año), como lo hicieron hasta el año gravable 2016. En todo caso, esta vez se dice que los costos y gastos sometidos a prorrateo que se lleven a la declaración no darán lugar a pérdidas fiscales que puedan ser compensadas en ejercicios posteriores.
c. Así mismo, y de acuerdo con el artículo 1.2.1.5.3.2 del DUT 1625, el único patrimonio que se llevará a la declaración de renta es el que corresponda a los activos y pasivos que se relacionen con la explotación comercial. Hasta 2016, las copropiedades comerciales y mixtas denunciaban la totalidad de sus activos y pasivos en el patrimonio fiscal (es decir, hasta el patrimonio que no se relacionaba con la explotación de las áreas comunes), y por eso algunas debieron responder incluso por el impuesto a la riqueza. El patrimonio líquido que se deba llevar a la declaración de renta producirá la respectiva renta presuntiva.
d. A causa de lo comentado en los puntos b) y c), el artículo 1.2.1.5.3.5 del DUT 1625 de 2016 les solicita llevar en su contabilidad cuentas separadas para los activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que sí se relacionen con las actividades gravadas con el impuesto de renta, y para las no gravadas. Como fuere, si algunos costos y gastos son sometidos a prorrateo (tal como se mencionó en el punto anterior), los pasivos a diciembre 31 relacionados con dichos costos y gastos también deberán someterse a dicho procedimiento.
e. A las copropiedades en cuestión sí se les practicarían las respectivas retenciones en la fuente con las tarifas tradicionales que corresponda, pero únicamente sobre los ingresos de explotación de áreas comunes. Además, a su renta líquida gravable aplicaría la tarifa general de las sociedades (33 % más sobretasa), y a su ganancia ocasional gravable la tarifa del 10 %. Por último, no están exoneradas de calcular el anticipo al impuesto de renta.
“las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes entregarán a la Dian, cuando esta lo requiera, un reporte de información exógena especial”
f. De acuerdo con el artículo 1.2.1.5.3.6 del DUT 1625, las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes entregarán a la Dian, cuando esta lo requiera, un reporte de información exógena especial en el que se suministrarán seis datos específicos, entre ellos el tipo de copropiedad, el número de inmuebles que la componen, la destinación de dichos inmuebles, los nombres de sus dueños o poseedores y la identificación de las áreas comunes y las rentas obtenidas de ellas.
g. Aunque el artículo 1.2.1.5.3.7 del DUT 1625 de 2016 establece que las copropiedades que sí exploten sus áreas comunes deberán aplicar la conciliación fiscal del artículo 772-1 del ET (reglamentada con el Decreto 1998 de noviembre 30 de 2017), dicha norma no indicó que la mencionada conciliación solo deba hacerse con los activos, pasivos, ingresos, costos y gastos que sí se relacionen con la explotación de las áreas comunes.
h. De acuerdo con el artículo 1.2.1.5.4.9 del DUT 1625 de 2916, las copropiedades comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes no podrán seguir beneficiándose de la exoneración de aportes al Sena, ICBF y EPS que se mencionan en el artículo 114-1 ET.
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