En el Congreso de la República se presentó un proyecto de ley para modificar la Ley 675 de 2001, mediante la cual se regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.
Entre las modificaciones se encuentra la creación del registro único de administradores y el uso de tecnologías de la información.
La Ley 675 de 2001 regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. En este tipo de régimen confluyen derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, derechos de copropiedad sobre el terreno y bienes comunes.
A su vez, mediante esta ley se establecen disposiciones referentes a las actas de asamblea del máximo órgano social, funciones de los órganos de administración de la copropiedad, convocatorias y ejercicio del derecho al voto (en las decisiones que deba tomar la asamblea general de copropietarios), entre otras cuestiones.
Proyecto de ley para introducir modificaciones a la Ley 675 de 2001
En el Congreso de la República se presentó el Proyecto de Ley 301 de 2020, el cual tiene como finalidad introducir una serie de modificaciones a la mencionada Ley 675 de 2001.
En la siguiente infografía sintetizamos algunas de las modificaciones que serían aplicadas a la ley en mención:
Atendiendo a lo dicho, realizaremos el estudio de algunas de las posibles modificaciones que serían implementadas en esta ley.
Principios
Al artículo 2 de la Ley 675 de 2001 que regula los principios que rigen la propiedad horizontal se adicionarían los siguientes:
Autonomía de la voluntad privada: consiste en la capacidad que tienen los sujetos para disponer de sus derechos e intereses de acuerdo con su libre criterio.
No discriminación: consiste en el respeto de las personas y que no sean discriminadas con ocasión de su nacionalidad, identidad sexual, étnica, religiosa o política.
Protección de datos personales: deberán protegerse los datos personales de los diferentes actores de la copropiedad y atender las garantías establecidas para cada tipo de información.
Información: consiste en que las copropiedades deberán materializar el derecho de petición, estableciendo para esto canales de comunicación accesibles y emitiendo respuestas claras, oportunas y de fondo.
Accesibilidad: en las instalaciones de la copropiedad deberá garantizarse el acceso a las personas en situación de discapacidad.
Protección, tenencia y bienestar de animales domésticos: deberán establecerse normas que permitan la tenencia de animales domésticos bajo estándares que respeten los derechos, la salubridad y convivencia de los copropietarios y garanticen en todo momento la protección y bienestar de los animales domésticos que en ellas se encuentren.
Nuevas modalidades de propiedad horizontal
Actualmente, en la Ley 675 de 2001 se establece que la propiedad horizontal puede ser de uso residencial, comercial o mixto. En el proyecto que modificaría esta ley, además de estos usos, se establece que las copropiedades también serían de uso dotacional, comercial y de servicios, industrial, mixto, por etapas y por niveles.
Creación del registro único de administradores de propiedad horizontal
En el proyecto de ley se establece la creación del registro único de administradores de propiedad horizontal –RUAPH–, una plataforma digital nacional que sería administrada por las cámaras de comercio.
En este registro se encontrarían los datos del administrador de la propiedad horizontal, los cuales serían de carácter personal, obligatorio y público. A su vez, en este registro se publicarían oportunidades laborales por parte de las propiedades horizontales y las sanciones que serían impuestas a los administradores.
Implementación del uso de las tecnologías de la información y comunicación
En el proyecto se establece que en las copropiedades se implementaría de manera gradual el uso de las tecnologías de la información y la comunicación –TIC– en un plazo de cinco (5) años contados a partir de que este proyecto se convierta en ley.
Esto supone que todos los procesos de la copropiedad se adecuarían a las TIC, como requerimientos, archivos, permisos, certificaciones en línea, peticiones, quejas, reclamos y sugerencias –PQRS–, los sistemas de ingreso y salida, control, manejo y operación de la contabilidad. A su vez, se habilitarían los pagos de cuotas de administración de manera virtual.
En igual sentido, se habilitaría un servicio de almacenamiento de archivos en línea, una página web que contendría la información relevante para el funcionamiento de la propiedad horizontal: el reglamento interno, información jurídica, contable y presupuestal; mecanismos de resolución de conflictos; convocatorias a asambleas y consejos, información de los integrantes del consejo de administración y del comité de convivencia; actas de asambleas generales y de reuniones de los consejos de administración, así como de los comités de convivencia y toda la información referente a los órganos de administración; y las convocatorias de contratos que realice la propiedad horizontal y copias de los contratos suscritos.
Modificaciones a los bienes comunes
Este proyecto de ley establece que, en caso de que deban realizarse modificaciones arquitectónicas a los bienes comunes que varíen las condiciones comerciales de lo ofertado, dichas modificaciones tendrían que ser aprobadas por la entidad competente y se les informaría esta circunstancia a los compradores.
Procedimiento en caso de renuencia a recibir o entregar los bienes comunes de uso y goce general
Se propone un procedimiento en caso de que el propietario inicial se niegue a entregar los bienes comunes o la persona que haya sido encargada se niegue a recibirlos.
Entre otras cuestiones, se establece que, cuando esta situación se presente y una vez se hayan construido y enajenado un numero de bienes privados que represente por lo menos el 51 % de los coeficientes de copropiedad, tendría que convocarse a la asamblea de copropietarios o al propietario inicial, según sea el caso, con el fin de nombrar al administrador definitivo.
En esta asamblea se fijaría una fecha y hora para la entrega de los bienes comunes; si en la fecha propuesta no es posible llevar a cabo la entrega de los bienes, se determinaría una nueva, la cual podría ser citada por el administrador definitivo o por el propietario inicial.
En caso de que finalmente no sea posible la entrega de los bienes, ya sea por la negativa a recibirlos o entregarlos, se nombraría un perito, quien verificaría si lo ofrecido por el propietario inicial corresponde con lo aprobado en la licencia de construcción y con lo incluido en la oferta comercial.
Sanciones por el incumplimiento de los deberes de entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial
Se establecería que el propietario inicial que incumpla con la entrega de los bienes comunes podría ser objeto de sanciones impuestas, entre otros actores, por las alcaldías municipales, distritales o locales y por la Superintendencia de Industria y Comercio por las conductas que vulneren las normas de protección al consumidor previstas en el artículo 61 de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor).
Prestación de servicios de hospedaje o alojamiento turístico en la copropiedad
En una copropiedad pueden destinarse bienes inmuebles para servicios de hospedaje o alojamiento turístico. Estas disposiciones no se encuentran propiamente incluidas en la Ley 675 de 2001, razón por la cual, mediante este proyecto de ley, se pretende incluirlas formalmente. No existe una variación en las condiciones bajo las cuales se pueden prestar estos servicios, según lo previsto en el Decreto 1074 de 2015.
