Reforma al régimen de propiedad horizontal: ¿cómo operaría el registro único nacional de administradores?

 

Cursa en el Congreso de la República un proyecto de ley por medio del cual se pretende modificar el régimen de propiedad horizontal.

Entre las modificaciones se encuentra la creación del registro único nacional de administradores. ¿En qué consistirá este registro? Aquí te lo explicamos.

Cursa en el Congreso de la República el Proyecto de Ley 301 de 2020, por medio del cual se busca modificar la Ley 675 de 2001 que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.

En la siguiente Charla en Casa, el representante a la cámara José Daniel López Jiménez explica qué cambios traería este proyecto de ley al régimen de propiedad horizontal:

Atendiendo a lo dicho, entre las modificaciones que serían integradas en dicha ley se encuentra la creación del registro único nacional de administradores de propiedad horizontal –RUAPH–. A continuación, estudiaremos cómo operaría este registro.

Creación del registro único nacional de administradores de propiedad horizontal

El RUAPH será un registro nacional, público, unipersonal y de carácter obligatorio, administrado por las cámaras de comercio e integrado al registro único empresarial y social –Rues–.

En este registro deberá inscribirse de manera obligatoria, en la cámara de comercio del domicilio de la copropiedad, toda persona que pretenda ejercer funciones de administrador de propiedad horizontal.

En la siguiente infografía describimos los puntos más importantes para tener en cuenta respecto al RUAPH:

En el caso de las personas jurídicas que presten servicios de administración, para efectos de la inscripción deberán indicar su número de identificación tributaria –NIT–, el nombre e identificación del representante legal y de las personas que prestarán el servicio de administración.

Tarifas por inscripción en el RUAPH

Se indica en el proyecto que se establecerán tarifas diferenciales para la inscripción de los administradores en el RUAPH, las cuales se determinarán según el estrato socioeconómico en el que se encuentre la copropiedad.

En el evento en que el servicio de administración se preste en varias copropiedades, se deberá pagar la tarifa dispuesta para el estrato socioeconómico más bajo. El pago de esta inscripción se realizará por una sola vez, en adelante la renovación será gratuita.

Publicación de vacantes en el RUAPH

Este proyecto establece que por decisión de la asamblea general de copropietarios o del consejo de administración (en caso de que exista) se podrán publicar de manera gratuita en el RUAPH las ofertas al cargo de administrador, para lo cual se deberá indicar el perfil requerido y la información que el administrador del RUAPH considere que los interesados deban suministrar. La publicación de la vacante podrá ser eliminada una vez sea suplida.

Información que deberá suministrarse en la inscripción

Las personas naturales y jurídicas que pretendan prestar servicios de administración deberán indicar, al momento de la inscripción en el RUAPH, las copropiedades en las que prestan y han prestado sus servicios, los períodos de administración que ejercieron en cada una y las sanciones que les fueron impuestas y las vigencias de estas.

Requisitos para la inscripción

Los interesados deberán cumplir con los siguientes requisitos para la inscripción en el RUAPH:Acreditar educación media mediante el título de bachiller otorgado por instituciones educativas autorizadas por el Ministerio de Educación.

Acreditar formación académica en el grado de tecnólogo en propiedad horizontal o formación para el empleo con una equivalencia al grado de tecnólogo de conformidad con el Marco Nacional de Cualificaciones, en relación con las materias que competen a la administración de propiedad horizontal, certificada por cualquier entidad educativa pública o privada autorizada para impartir educación superior y/o educación para el trabajo y desarrollo humano, avalada por el Mineducación o que cuente con certificación en competencia otorgada por el Organismo Nacional de Acreditación de Colombia. También se podrá acreditar un título profesional afín a las ciencias administrativas o contables.

Además de esto, para el caso de las copropiedades con destinación exclusiva a servicios de alojamiento u hospedaje, el administrador deberá contar con formación académica en el grado de tecnólogo o formación para el empleo en materia turística, o ser profesional de administración de empresas o afines.

En atención a esto, se señala en el proyecto en mención que a partir de la entrada en funcionamiento del RUAPH y durante los dos (2) años siguientes los administradores podrán registrarse acreditando solamente experiencia laboral de dos (2) años. Una vez cumplido este término, los interesados en prestar servicios de administración en copropiedades deberán acreditar los mencionados requisitos de formación académica.

Copropietarios que ejerzan como administradores

El proyecto en mención señala que, en caso de que el administrador de la copropiedad preste sus servicios de manera gratuita y, además, sea copropietario en esta, no deberá cumplir con ninguno de los requisitos descritos, es decir, no deberá acreditar formación académica ni experiencia. Deberá dejar constancia de esta circunstancia al momento de solicitar la certificación de representación legal ante la autoridad competente.

Frente a esto, debe precisarse que este administrador sí deberá inscribirse en el RUAPH, solo que no tendrá que cumplir con dichos requisitos.

Infracciones por parte de los administradores: calificación y sanciones

En esta iniciativa legislativa se establece un régimen de sanciones para los administradores que infrinjan las normas que regulan sus actividades. Estas infracciones se calificarán como muy graves, graves y leves.

Para esto se tendrán como muy graves las siguientes:Ejercer como administrador estando suspendido del ejercicio por sanción ejecutoriada, es decir, cuando le haya sido impuesta la sanción al ser demostrada su responsabilidad.

Suministrar información falsa respecto al cumplimiento de los requisitos de inscripción que induzca al error o impida la correcta evaluación por parte de los órganos de control y de administración de la propiedad horizontal.

Ser condenado en la jurisdicción ordinaria o de lo contencioso-administrativo por conductas derivadas de la administración de propiedad horizontal.

Reincidir en la comisión de alguna infracción grave.

No cumplir las funciones contempladas en los numerales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 18 y 19 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 y que como consecuencia de este incumplimiento se causen daños y perjuicios a la seguridad e integridad de las personas, lesiones o la muerte.

Infracciones graves:No dar cumplimiento a las funciones contempladas en los numerales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 18 y 19 del mencionado artículo 51 de la Ley 675 de 2001.

Reincidir en la comisión de alguna infracción leve.

Infracciones leves:No dar cumplimiento a las obligaciones contempladas en los numerales 14, 15, 16, 17 y 20 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001.

Sanciones

De acuerdo con el valor de la unidad de valor tributario –UVT– para 2021, estas infracciones según la calificación tendrían las siguientes sanciones:Las infracciones muy graves serán sancionadas con la suspensión del RUAPH de tres (3) a cinco (5) años y/o multa desde 1.000 UVT ($36.308.000) hasta 5.000 UVT ($181.540.000).

Las infracciones graves serán sancionadas con la suspensión del RUAPH de uno (1) a tres (3) años y/o multa desde 500 UVT ($18.154.000) hasta 1.000 UVT ($36.308.000).

Las infracciones leves serán sancionadas con una amonestación escrita en el RUAPH y/o multa desde 10 UVT ($363.080) hasta 500 UVT ($18.154.000).

Una vez se establezca la responsabilidad del administrador en la infracción y la sanción sea impuesta, deberá ser publicada en el RUAPH hasta por un término de cinco (5) años. Para esto, a su vez, la entidad que imponga la sanción deberá remitir copia de esta a la cámara de comercio del domicilio de la copropiedad.

En este proyecto de ley, aunque no se indica con precisión quién sería el funcionario público o la entidad competente para la imposición de estas sanciones, podrían ser las alcaldías distritales y municipales.

Registro único nacional de administradores de propiedad horizontal | Actualícese (actualicese.com)

Tiquetes POS en operaciones superiores a 5 UVT no se seguirán expidiendo a partir de febrero de 2023

 

Así lo dispuso la Resolución 001092 de julio 1 de 2022 para reglamentar uno de los cambios de la Ley 2155 de 2021 sobre los tiquetes POS.

Si el vendedor debe expedir factura electrónica en operaciones superiores a 5 UVT y los clientes no suministran sus datos, podrá expedirla con el seudo-NIT 222222222222.

El pasado 1 de julio de 2022 la Dian expidió su Resolución 001092, por medio de la cual se reglamentó otro de los cambios que el artículo 13 de la Ley 2155 de septiembre de 2021 le introdujo al artículo 616-1 del Estatuto Tributario –ET–. Este cambio estableció que, a partir del momento en que el Gobierno nacional hiciera una nueva reglamentación del tema, los obligados a facturar no podrían seguir expidiendo tiquetes POS en las operaciones que antes de cualquier impuesto (como IVA o INC) superasen las 5 UVT ($190.020 por el año 2022).

En efecto, en el texto del parágrafo 2 y parágrafo transitorio del artículo 616-1 del ET, luego de ser modificados con el artículo 13 de la Ley 2155 de 2021, se lee:

Parágrafo 2. Los documentos equivalentes generados por máquinas registradoras con sistema POS, no otorgan derecho a impuestos descontables en el impuesto sobre las ventas (IVA), ni a costos y deducciones en el impuesto sobre la renta y complementarios para el adquiriente. No obstante, los adquirientes podrán solicitar al obligado a expedir factura de venta, cuando en virtud de su actividad económica tengan derecho a solicitar impuestos descontables, costos y deducciones.

El tiquete de máquina registradora con sistema POS, lo podrán expedir los sujetos obligados a facturar, siempre que la venta del bien y/o prestación del servicio que se registre en el mismo no supere cinco (5) UVT, por cada documento equivalente POS, que se expida, sin incluir el importe de ningún impuesto. Lo anterior, sin perjuicio de que el adquiriente del bien y/o servicio exija la expedición de la factura de venta, caso en el cual se deberá expedir la misma. Lo anterior será aplicable de conformidad con el calendario que para tal efecto expida la Unidad Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).

Parágrafo transitorio. Mientras se expide la reglamentación del sistema de facturación aplicarán las disposiciones que regulan la materia antes de la entrada en vigencia de la presente ley.

(Los subrayados son nuestros).

“los obligados a expedir factura de venta no podrán expedir el tiquete POS si la operación de venta de bienes o servicios supera las 5 UVT”

Por tanto, a través de la Resolución 001092 de julio de 2022, la Dian estableció el siguiente calendario con la fecha máxima a partir de la cual los obligados a expedir factura de venta no podrán expedir el tiquete POS si la operación de venta de bienes o servicios supera las 5 UVT, y en su lugar deberán expedir forzosamente una factura electrónica de venta.

Grupo	Fecha máxima para aplicar el límite de 5 UVT	Calidad de los sujetos obligados a expedir factura de venta y/o documento equivalente
1	1 de febrero de 2023	Grandes contribuyentes
2	1 de abril de 2023	Declarantes del impuesto sobre la renta y complementario o declarantes de ingresos y patrimonio que no tengan la calidad de grandes contribuyentes
3	1 de mayo de 2023	No declarantes del impuesto sobre la renta y complementario
4	1 de junio de 2023	Demás sujetos que no tengan ninguna de las calidades mencionadas

Cambios que se derivarán para vendedores y compradores por la nueva medida en los tiquetes POS

En relación con esta nueva reglamentación, es importante destacar las nuevas situaciones a las que se enfrentarán los vendedores y compradores.

Tiquete POS no sirve como soporte de costos y gastos

Desde noviembre 1 de 2020 (según lo dispuso el artículo 1.6.1.4.26 del DUT 1625 de 2016 luego de ser modificado con el Decreto 358 de 2020, y el artículo 85 de la Resolución 000042 de mayo 5 de 2020), el tiquete POS no sirve como soporte de los costos y gastos que pretendan deducirse en las declaraciones de renta, o para el IVA que pretenda tomarse como descontable en las declaraciones del IVA.

Es por ello por lo que los compradores que desean deducir costos o gastos, o tomarse un IVA descontable, han enfrentado desde tal fecha la tarea incómoda de estar recibiendo, en primer lugar, los tiquetes POS de los vendedores, y luego pedirles mediante correos electrónicos que les realicen el cambio respectivo de dicho tiquete por una factura de venta electrónica.

Cuando se empiece a aplicar el nuevo calendario de la Resolución 001092 de julio de 2022, los compradores solo tendrán que seguir haciendo la mencionada tarea con los tiquetes POS que no superen las 5 UVT, lo cual se podría evitar si los vendedores prefirieran expedir la factura electrónica en todos los casos (es decir, incluso en operaciones inferiores a 5 UVT).

Ventas realizadas por personas naturales o jurídicas no obligadas a facturar

Si la venta de bienes o servicios es realizada por una persona natural o jurídica no obligada a facturar (ver artículo 1.6.1.4.3 del DUT 1625 de 2016 luego de ser modificado con el Decreto 358 de 2020), pero que expidió voluntariamente un tiquete POS, en tal caso la norma de la Resolución 001092 de julio de 2022 no le aplica a ese tipo de vendedores. Por tanto, los compradores que sí deseen deducir el respectivo costo o gasto tendrán que elaborar el “documento soporte en compras a los no obligados a facturar” (ya sea en papel o en forma electrónica; ver artículo 1.6.1.4.12 del DUT 1625 de 2016 luego de ser modificado con el Decreto 358 de marzo de 2020, y la Resolución 000167 de diciembre 30 de 2021, modificada con la Resolución 000488 de abril 29 de 2022).

Cuando la operación supere las 5 UVT, se deberá emitir factura electrónica y en algunos casos llevar el seudo-NIT 222222222222

“deberán parametrizar sus sistemas de forma que, cuando la operación supere 5 UVT (calculada antes de cualquier impuesto), tendrán que soportar la operación solo con una factura electrónica”

Los vendedores de bienes y servicios obligados a facturar y que utilizan tiquetes POS para soportar dichas ventas (por ejemplo, los supermercados, droguerías, restaurantes, estaciones de combustible, etc.) deberán parametrizar sus sistemas de forma que, cuando la operación supere 5 UVT (calculada antes de cualquier impuesto), tendrán que soportar la operación solo con una factura electrónica de venta sin importar si el cliente desea o no deducir el costo o gasto en su respectiva declaración de renta.

Lo anterior implicará en la práctica que muchos establecimientos de comercio terminarán obligando al cliente (ya sea persona natural o jurídica) a tener que suministrar primero sus datos en una base de datos especial (sin caer en el exceso de exigirles el RUT incluso a los clientes personas naturales que no están obligadas a figurar en este registro). Sin embargo, si no se quiere poner a los clientes en dicha incomodidad, y si el cliente no desea deducir en su declaración de renta el costo o gasto en que esté incurriendo, la respectiva factura electrónica se tendría que expedir con el seudo-NIT 222222222222 y la descripción “consumidor final”, algo que solo queda prohibido hacer en los días de las ventas exentas de IVA (ver numeral 3 del artículo 11 y el artículo 19 de la Resolución 000042 de mayo de 2020).

Sanción por no expedir la factura electrónica en operaciones superiores a 5 UVT

Si el vendedor obligado a expedir factura electrónica sigue expidiendo los tiquetes POS incluso en operaciones superiores a 5 UVT y no expide la respectiva factura electrónica, se expondrá a la sanción de clausura de su establecimiento de comercio por 3 días (ver artículo 684-2 y el numeral 5 del artículo 657 del ET).

Tiquetes POS no podrán expedirse en operaciones mayores a 5 UVT | | Actualícese (actualicese.com)