lunes, octubre 07, 2019

Qué hacer si la inmobiliaria no paga las cuotas de administración

Cuando se arrienda un inmueble en una propiedad horizontal por medio de una inmobiliaria, y esta no paga las cuotas de administración, ¿qué acciones puede interponer la administración, el arrendador y el arrendatario?

¿Quién está obligado a pagar la cuota de administración?

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La obligación de pagar la cuota de administración recae sobre el copropietario, pues es una de las obligaciones que le impone la ley 675 de 2001, así que, ante la copropiedad, es el dueño del inmueble que debe responder.
Debemos partir del supuesto de que, si la inmobiliaria es la encargada de pagar la cuota de administración, es porque así lo acordó el propietario con la inmobiliaria.
De otra parte, el inciso del artículo 29 de la ley 675 del 2001 señala lo siguiente:
«Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.»
Como existe solidaridad la copropiedad puede proceder contra el arrendatario, quien el últimas es quien está gozando de la propiedad.
En tal evento, frente a la propiedad horizontal tanto el arrendador como el arrendatario están obligados a pagar la administración.
Pero la solidaridad procede únicamente respecto a las expensas ordinarias, es decir, respecto a la cuota de administración como tal, y no frente a las cuotas extraordinarias.

¿Se puede delegar la obligación de pagar la cuota de administración?

El dueño del inmueble puede delegar la obligación de pagar la cuota de administración a un tercero, como puede ser la inmobiliaria o el arrendatario (inquilino).
En el contrato de arrendamiento o de intermediación con la inmobiliaria, se puede delegar la responsabilidad económica de pagar la administración, pero en todo caso, tanto el propietario como el inquilino están obligados frente a la copropiedad a pagar las cuotas de administración.

¿Qué puede hacer la copropiedad cuando la inmobiliaria no paga la cuota de administración?

A la copropiedad no le interesan los negocios que haga cada uno de los copropietarios, ni los contratos que estos hayan firmado no son oponibles a la copropiedad, de modo que el administrador debe cobrar las cuotas directamente al propietario del inmueble o al arrendatario.
Terminación del contrato de arrendamiento
La copropiedad no tiene por qué cobrar a la inmobiliaria, pues la obligación es exclusivamente entre la copropiedad y los copropietarios, y solidariamente del arrendatario frente a la copropiedad.

Lo que puede hacer el arrendatario cuando la inmobiliaria no paga la administración.

Si como consecuencia del impago por parte de la inmobiliaria la administración de la copropiedad decide restringir el uso y goce de algunos derechos del arrendatario, este puede terminar el contrato de arrendamiento por justa causa.
Derechos del arrendatario en la propiedad horizontal
Señala el artículo 24 de la ley 820 de 2003 como causa para que el arrendatario termine justamente un contrato de arrendamiento:
«La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.»
Naturalmente que en estos casos hay un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la inmobiliaria, y ese incumplimiento da lugar a la terminación del contrato.

Lo que debe hacer el propietario del inmueble si la inmobiliaria no paga la administración.

El arrendador o propietario del inmueble tendrá que responder por las cuotas de administración, que es su obligación como ya lo anotamos.
Cualquier acción debe tomarla contra la inmobiliaria que ha incumplido el contrato de intermediación.
Ese es un asunto que el arrendador debe resolver con la inmobiliaria sin afectar al arrendatario.
Como se puede observar, la copropiedad debe actuar contra el arrendatario o contra el propietario del inmueble, y estos contra la inmobiliaria.
El arrendatario debe actuar contra la inmobiliaria que fue con quien firmó el contrato, y no actuar contra el propietario con quien no tienen ninguna relación contractual.

El arrendatario no puede estar en la lista de morosos.

Siendo el arrendatario obligado solidario al pago de las cuotas de administración, surge la duda de si puede ser colocado en una lista de morosos ante el impago de la cuota de administración.
En el segundo inciso del artículo 30 de la ley 675 del 2001 encontramos lo siguiente:
«Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.»
Siendo el arrendatario un deudor solidario, al existir mora en el pago de las cuotas de administración eventualmente la administración podría incluirlo en la lista de morosos, pero lo recomendable es que en esa lista se incluya al propietario, máxime si el arrendatario demuestra que cumplió con el pago según el contrato de arrendamiento.

Seguramente un arrendatario que ha honrado el contrato de arrendamiento podrá demandar su inclusión en la lista de morosos mediante una acción de tutela, y como en ella no se discuten asuntos contractuales sino la afectación de derechos constitucionales, probablemente el juez fallará a su favor.
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Aspectos generales sobre la herencia

La herencia cobra relevancia cuando fallece una persona y los bienes que deja deben ser repartidos entre los herederos con derecho a ella.

¿Qué es una herencia?

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La herencia es una figura jurídica de derecho civil instituida para que existiera un destino cierto de los bienes de una persona que fallece; por esta misma razón se instituyeron los ordenes hereditarios para que hubiera un orden a la hora de hacer la repartición de los bienes del causante, y todo esto se maneja a través de un proceso de sucesión por causa de muerte.
La figura mediante la cual los bienes del difunto pasan a sus herederos se denomina sucesión por causa de muerte.
La herencia en si es el conjunto de bienes que deja el causante y el artículo 1008 del código civil define la sucesión por causa de muerte de la siguiente manera:
«Se sucede a una persona difunta a título universal o a título singular. El título es universal cuando se sucede al difunto en todos sus bienes, derechos y obligaciones transmisibles o en una cuota de ellos, como la mitad, tercio o quinto. El título es singular cuando se sucede en una o más especies o cuerpos ciertos, como tal caballo, tal casa; o en una o más especies indeterminadas de cierto género, como un caballo, tres vacas, seiscientos pesos, cuarenta hectolitros de trigo.»
Por lo general el causante cuando hace un testamento asigna la herencia de forma singular, donde a cada persona se le asigna una propiedad o un derecho específico.

Formas para hacer la sucesión de la herencia.

La sucesión de la herencia puede ser testada o intestada; la primera se da cuando el difunto ha dejado un testamento en el que estipula como quiere que sean repartidos sus bienes, y la segunda cuando no hay testamento.
Testamento; clases y requisitos
La sucesión de los bienes se abre a partir de la muerte del causante, y el proceso se debe seguir en el último domicilio del causante.

Aceptación y repudio de la herencia.

La herencia puede ser aceptada o repudiada libremente por los herederos (uno, varios o todos).
Aceptación de la herencia en Colombia
En caso de que uno o más herederos repudien o rechacen la herencia, la administración de esta, y la distribución o partición recae sobre los herederos que la aceptaron.
Repudiar o renunciar a una herencia
Tenga en cuenta que aceptar una herencia puede implicar algunas obligaciones como pago de pasivos, saneamientos, y en ocasiones, el pago de impuestos.
Impuestos en las herencias y legados

Liquidación de la sucesión o repartición de la herencia

Una vez fallece a persona, cualquiera de los herederos puede promover el proceso de liquidación de la sucesión para efectos de repartir la herencia, trámite que puede ser notarial o judicial.
Partición de herencia ¿Cómo se hace?
El mecanismo dependerá de si los herederos están de acuerdo o no, y en caso de estarlo, mediante apoderado pueden hacer una liquidación notarial, y si no están de acuerdo y existe algún tipo de conflicto, es preciso una la intervención de un juez.

Derechos herenciales del no nacido.

Para el derecho civil quien no ha nacido no se considera persona; para ser persona en el derecho civil es necesario que se nazca y que se sobreviva a la separación de la madre siquiera un instante, sin embargo, el no nacido goza de derechos de conformidad con lo establecido por el mismo código civil.
El artículo 91 del código civil establece que la ley protege la vida del que esta por nacer y que por ende se deben tomar las medidas convenientes para su protección siempre y cuando de algún modo peligre. Pero ¿dentro de esos derechos del no nacido se encuentra comprendidos los derechos herenciales?
El no nacido si tiene derechos herenciales, pero, estos se encuentran condicionados:
  1. A que nazca vivo.
  2. Sobreviva a la separación de la madre siquiera un instante.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 93 del código civil el no nacido tiene derechos herenciales suspendidos hasta que se cumpla la condición del nacimiento, pero no cualquier nacimiento ya que debe nacer vivo, este artículo establece lo siguiente:
«Los derechos que se diferirían a la criatura que está en el vientre materno, si hubiese nacido y viviese, estarán suspensos hasta que el nacimiento se efectúe. Y si el nacimiento constituye un principio de existencia, entrará el recién nacido en el goce de dichos derechos, como si hubiese existido al tiempo en que se defirieron.
En el caso del inciso del artículo 90 pasarán estos derechos a otras personas, como si la criatura no hubiese jamás existido.»
Por su parte el artículo 1019 establece como requisito para heredar la existencia natural al tiempo de abrirse la sucesión, y en virtud de ello es que se difieren los derechos del no nacido hasta que nazca.

Cesión de los derechos de herencia.

Un heredero puede vender o ceder sus derechos herenciales tanto a un tercero como a otro heredero.
Se debe precisar que se cede un derecho a participar en una proporción de la herencia, más no se cede o vende una propiedad determinada, pues hasta que no se haga la repartición y asignación de bienes no se tiene certeza de las propiedades que a cada heredero le corresponden.
En la cesión de herencia lo que se cede es una participación en una masa de bienes, donde se tiene derecho a x porcentaje.

La venta de derechos herenciales exige que todos los herederos firmen la escritura respectiva, lo que exige un acuerdo entre todos los herederos.
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Responsabilidades del revisor fiscal

Se han recibido continuas inquietudes de nuestros usuarios referentes a las responsabilidades que puede tener un revisor fiscal en una empresa en la que se presentan irregularidades de diferente índole.
Respecto a las responsabilidades del revisor fiscal, el código de comercio en su artículo 211 contempla que:
El revisor fiscal responderá de los perjuicios que ocasione a la sociedad, a sus asociados o a terceros, por negligencia o dolo en el cumplimiento de sus funciones.
Por su parte, el artículo 212 del mismo código expresa:
El revisor fiscal que, a sabiendas, autorice balances con inexactitudes graves, o rinda a la asamblea o a la junta de socios informes con tales inexactitudes, incurrirá en las sanciones previstas en el Código Penal para la falsedad en documentos privados, más la interdicción temporal o definitiva para ejercer el cargo de revisor.
Es función de todo revisor fiscal cerciorarse que los actos y operaciones desarrolladas por la empresa, se ajusten a lo establecido por los estatutos y mandamientos de la asamblea general de accionistas y junta directiva, los que a su vez deben estar ajustados a la ley.
Entre las funciones del revisor fiscal, está también verificar que la empresa cumpla con las obligaciones de esta con las diferentes entidades del estado que las vigilan, lo que implica estar al tanto del cumplimiento de obligaciones formales y sustanciales en lo relativo a impuestos, el deber de reportar información que las entidades vigilantes soliciten, etc.
Si en una empresa se comenten irregularidades, es natural que el revisor fiscal tiene la obligación de tomar las medidas y diseñar los mecanismos que le permitan identificar dichas irregularidades, por lo que en primer lugar el revisor es responsable de advertir tales anomalías, y en consecuencia será responsable si no implementa los mecanismos adecuados de control y vigilancia encaminados a detectar hechos y situaciones irregulares.
Hemos visto ya que el revisor fiscal deberá responder por los perjuicios que cause a terceros, como el estado y particulares, a la sociedad y a los mismos socios, por el incumplimiento de sus funciones, ya sea por negligencia [culpa] o por dolo [consentimiento], lo que a su vez puede implicar una responsabilidad disciplinaria, civil o penal.
Es casi imposible que el revisor fiscal pueda impedir que se cometan irregularidades, pero se supone que si el revisor fiscal cumple a cabalidad con sus funciones, las irregularidades que se puedan cometer serán puestas el descubierto.
La responsabilidad del revisor fiscal llega hasta el momento en que descubra y reporte las irregularidades a los organismos competentes, de modo que si la sociedad, a pesar de que el revisor fiscal le ha reportado la existencia de las irregularidades siguen incurriendo en las mismas, el revisor fiscal no debe tener responsabilidad ninguna porque sus funciones no van mas allá de identificar fallas y sugerir correctivos, mas no el de tomar decisiones, así que una vez identificada y reportada la irregularidad, la responsabilidad de seguir incurriendo en la misma irregularidad corresponderá exclusivamente a la sociedad y a quienes hayan tomado tales decisiones.
Como el revisor fiscal no tiene facultad para tomar decisiones y así cambiar las situaciones irregulares, lo que DEBE hacer es reportar, informar esas irregularidades acompañadas de posibles correctivos. Si las irregularidades no son informadas a quien corresponda, el revisor fiscal seguirá siendo responsable por las irregularidades presentadas y las consecuencias en que estas puedan derivar.
Si el revisor fiscal quiere exonerarse de las responsabilidades por los actos irregulares por el detectados, además de informarlos, debe conservar la prueba de que ha reportado y que ha hecho todo lo posible para que la empresa tome los correctivos necesarios.
Lo que el revisor fiscal NUNCA debe hacer, es hacerse el de la vista gorda ante las irregularidades detectadas, y MENOS firmar un balance, declaración o certificación a sabiendas que esta sustentado en información incorrecta o fraudulenta.
En el caso de irregularidades presentadas en tiempos en los que el revisor fiscal no trabajaba para la sociedad, es obligación del revisor hacer un diagnostico de la empresa para identificar las consecuencias de esas irregularidades, además de identificar si s siguen o no presentando.
La responsabilidad de las irregularidades presentadas en tiempos anteriores, naturalmente no lo son del nuevo revisor fiscal, sino del que lo era en el momento de la ocurrencia de los hechos irregulares, circunstancia que no exonera de la obligación al nuevo revisor fiscal de hacer una evaluación de la situación actual de la sociedad.
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