Régimen de precios de transferencia operaciones de commodities. Oficio 421 de 2023

 

De conformidad con el artículo 56 del Decreto 1742 de 2020, este Despacho está facultado para absolver las consultas escritas generales que se formulen sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiaria, en el marco de las competencias de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales. Por consiguiente, no corresponde a este Despacho, en ejercicio de las funciones descritas anteriormente, prestar asesoría específica para atender casos particulares, ni juzgar o calificar las decisiones tomadas por otras dependencias o entidades.

Mediante el radicado de la referencia y teniendo en cuenta lo señalado por esta Subdirección en el Oficio No. 906156 – interno 1017 del 10 de agosto de 2022, el peticionario solicita se aclare lo siguiente:

“1. Entendiendo la existencia de un comprable (sic) interno que cumple con los criterios de comparación de las guías de la OCDE ¿Para la aplicación del método de precio comprable (sic) no controlado (en adelante “PC”), el uso del comprable (sic) interno debe ser preferente respecto del comprable (sic) externo?.

2. En caso de ser afirmativa la anterior respuesta, ¿La utilización de un comparable interno excluye la aplicación de un comprable (sic) externo?.

3. ¿Solo en caso de no contar con un comprable (sic) interno se puede acudir a la utilización de un comprable (sic) externo?.

4. En caso de no existir comprable (sic) externo, ¿para aplicar el PC debe acudirse a otros medios probatorios para la determinación del precio de la operación?.

5. ¿La utilización de la fecha del embarque únicamente procede en caso de no existir medios probatorios?”.

Sobre el particular, las consideraciones de este Despacho son las siguientes:

Los artículos 260-3 y 260-4 del Estatuto Tributario, entre otros, señalan respectivamente:

“ARTÍCULO 260-3. MÉTODOS PARA DETERMINAR EL PRECIO O MARGEN DE UTILIDAD EN LAS OPERACIONES CON VINCULADOS. Artículo modificado por el artículo 113 de la Ley 1607 de 2012. El nuevo texto es el siguiente: El precio o margen de utilidad en las operaciones celebradas entre vinculados se podrá determinar por la aplicación de cualquiera de los siguientes métodos:

1. Precio comparable no controlado. Numeral modificado por el artículo 107 de la Ley 1819 de 2016.

El nuevo texto es el siguiente: Compara el precio de bienes o servicios transferidos en una operación entre vinculados, frente al precio cobrado por bienes o servicios en una operación comparable entre partes independientes, en situaciones comparables.

Para efectos del análisis, el precio de plena competencia para las transacciones de commodities puede determinarse por referencia a transacciones comparables realizadas entre independientes o por referencia a precios de cotización. Los precios de cotización de commodities reflejan el acuerdo entre compradores independientes y vendedores, en el mercado, sobre el precio de un tipo y cantidad específicos del producto, negociados bajo condiciones específicas en un momento determinado.

ARTÍCULO 260-4. CRITERIOS DE COMPARABILIDAD PARA OPERACIONES ENTRE VINCULADOS Y TERCEROS INDEPENDIENTES. Artículo modificado por el artículo 114 de la Ley 1607 de 2012. 

PARÁGRAFO. En caso de existir comparables internos, el contribuyente deberá tomarlos en cuenta de manera prioritaria en el análisis de los precios de transferencia.” .

A la par, en el Oficio No. 906156 – interno 1017 de 2022 se indicó:

“Se observa que se dispone una prevalencia para tomar el comparable interno en el análisis de precios de transferencia y, así, en caso de que se cumplan los factores de comparabilidad exigididos (sic), no será necesario considerar un comparable externo.

Por lo tanto, se reitera que bajo el método de Precio Comparable No Controlado dicha prevalencia del comparable interno (i.e. referencia a transacciones comparables realizadas entre independientes) no constituye una exclusión respecto del comparable externo (i.e. precio de cotización). Esto, puesto que la elección de los comparables dependerá de cada operación y sus circunstancias en particular y, toda vez que la norma no restringe su aplicación.”.

Teniendo en cuenta lo anterior, es de reiterar que, de conformidad con los artículos arriba mencionados y en caso de existir, el comparable interno es prevalente en su utilización respecto del comparable externo. Así, solo en caso de que se considere que el comparable interno no cumple con los criterios de comparabilidad o no se cuente con el mismo, deberá recurrirse a los comparables externos.

Ahora bien, respecto de la presunción establecida sobre la fecha de fijación del precio de la operación, en el pronunciamiento antes citado se expresó:

“Nótese que la norma (artículo 260-3 ibidem) se refiere de manera general al supuesto en el cual, en las operaciones de commodities, la administración tributaria no puede determinar por ningún otro medio la fecha de fijación del precio del commodity, sin restringir dicho supuesto a que el análisis se haya realizado con referencia a precios de cotización o con referencia a transacciones entre independientes.

Ahora bien, es importante poner de presente que la fecha de embarque constituye un criterio residual para la administración, toda vez que tendrán prevalencia los documentos que puedan constituir una prueba fiable para demostrar la fecha de fijación del precio del commodity, tales como: el contrato, las ofertas, aceptaciones, entre otros.”.

Por ende, es de reiterar igualmente que, al constituir un criterio residual para demostrar la fecha de fijación del precio del commodity, los contribuyentes deberán, como primera medida, valerse de otros medios probatorios para determinar la fecha de fijación del precio de la operación, como por ejemplo la fecha fijada en el contrato debidamente registrado (en caso de analizar la transacción con referencia a precios de cotización).

Así, ya sea que el análisis se efectúe con referencia a comparables externos o internos (i.e. precios de cotización o transacciones con independientes), en primer lugar, tendrán validez los medios probatorios fiables con los cuales el contribuyente pueda soportar la fecha de fijación del precio del commodity.

No obstante, cuando dicha fecha de fijación sea inconsistente o no exista prueba fiable de la misma, por disposición expresa del artículo 1.2.2.2.4.1. del Decreto 1625 de 2016, la Administración Tributaria podrá “establecer una fecha para la fijación del precio, en concordancia con esos otros hechos y con lo que empresas independientes habrían acordado en circunstancias comparables. En caso que lo anterior no fuere posible, la Administración Tributaria en uso de sus facultades podrá considerar como precio, la cotización promedio de la fecha de envío del commodity registrada en el documento de embarque o en el documento equivalente, dependiendo del medio de transporte utilizado”.

En los anteriores términos se resuelve su solicitud y finalmente le manifestamos que la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN-, con el fin de facilitar a los contribuyentes, usuarios y público en general el acceso directo a sus pronunciamientos doctrinarios, ha publicado en su página de internet www.dian.gov.co, la base de conceptos en materia tributaria, aduanera y cambiaria expedidos desde el año 2001, la cual se puede ingresar por el icono de “Normatividad”-“Doctrina”, dando click en el link “Doctrina Dirección de Gestión Jurídica”.

Régimen de precios de transferencia operaciones de commodities. Oficio 421 de 2023 – Accounter

SG-SST: reporte anual de la autoevaluación y plan de mejoramiento

 

Mediante la Resolución 0312 de 2019 se establecen los lineamientos para la elaboración de la autoevaluación y el plan de mejoramiento del sistema de gestión de la seguridad y salud en el trabajo –SG-SST–, los cuales deben ser reportados anualmente en la página dispuesta por el Ministerio del Trabajo.

El sistema de gestión de la seguridad y salud en el trabajo –SG-SST–, regulado mediante la Resolución 0312 de 2019, comprende la implementación por etapas de una serie de procesos basados en la mejora continua de las políticas de organización, planificación, acciones de mejora, evaluación y valoración de los riesgos que puedan afectar la seguridad y salud en el trabajo. Atendiendo a esto, el artículo 25 de la resolución en mención indica que el SG-SST debe ser ejecutado de enero a diciembre de cada año.

El funcionamiento del SG-SST debe ser calificado mediante la tabla de valores de estándares mínimos establecida en el artículo 27 de la resolución en mención; con base en los resultados obtenidos en dicha calificación, los empleadores o encargados de la ejecución del SG-SST en la empresa deben realizar un plan de mejoramiento del sistema para el año siguiente.

En el siguiente video, Angie Marcela Vargas, abogada consultora en derecho laboral, explica la reglamentación del SG-SST en las empresas:

Reporte de la autoevaluación y plan de mejoramiento del SG-SST

Atendiendo a lo dicho, y en lo que refiere a nuestro caso en concreto, el artículo 28 de dicha resolución establece que a partir de diciembre de 2020 los empleadores tienen la obligación de registrar las autoevaluaciones y planes de mejoramiento del SG-SST en la página web dispuesta por el Ministerio del Trabajo, es decir, la página del fondo de riesgos laborales.

Instrucciones y fecha límite para el reporte de la autoevaluación y plan de mejoramiento del SG-SST.

Mediante la Circular 0072 del 30 de noviembre de 2021, el Mintrabajo dio una serie de instrucciones a los empleadores del sector público y privado para el reporte de la autoevaluación y plan de mejoramiento del SG-SST y, a su vez, indicó que la fecha límite para este reporte es el 31 de enero de cada año.

En igual sentido, el Mintrabajo precisó que los empleadores deben:

Remitir copia de la autoevaluación y plan de mejoramiento a la administradora de riesgos laborales –ARL– para su estudio, análisis, comentarios y recomendaciones.

Rendir informe sobre el avance del plan de mejoramiento en julio de cada año, según las recomendaciones de la ARL.

Para conocer paso a paso cómo realizar este reporte en la página del fondo de riesgos laborales te invitamos a consultar nuestro editorial SG-SST: empleadores deberán registrar autoevaluación y plan de mejoramiento desde diciembre de 2020.

Reporte de la autoevaluación y plan de mejoramiento del SG-SST 2021 | | Actualícese (actualicese.com)

Se anula el límite para rentas exentas y deducciones en la depuración de pagos laborales

 

El 28 de octubre de 2021 el Consejo de Estado anuló el límite para rentas exentas y deducciones mensual de 420 UVT de la base del cálculo de retención en la fuente por pagos laborales, límite establecido en el DUT 1625 de 2016.

En este editorial te contamos las implicaciones del fallo.

El 28 de octubre de 2021 el Consejo de Estado, a través del fallo para el Expediente 24047 abierto desde el año 2018, decidió anular una frase contenida en el parágrafo 3 del artículo 1.2.4.1.6 del DUT 1625 de 2016 (agregada con el Decreto 2250 de diciembre de 2017), con la cual se fijó un límite mensual de 420 UVT (actualmente $15.249.360) al monto de las rentas exentas y deducciones que se pueden restar en la base mensual de pagos por rentas de trabajo.

La norma anulada fue la siguiente (véase la parte tachada):

Parágrafo 3. Para todos los fines previstos, las rentas exentas y deducciones no pueden superar los límites particulares que establezca cada uno de esos beneficios fiscales, ni el límite porcentual del cuarenta por ciento (40%) o el valor absoluto de cinco mil cuarenta (5.040) Unidades de Valor Tributario (UVT) anuales, es decir cuatrocientos veinte (420) Unidades de Valor Tributario (UVT) mensuales, de conformidad con lo previsto en el artículo 336 del Estatuto Tributario.

El ciudadano que demandó la norma (Juan Rafael Bravo Arteaga) alegó que establecer dicho límite mensual impide rebajar la base mensual de retención en meses como junio o diciembre, cuando los asalariados acostumbran a enviar más dineros a sus cuentas AFC o de pensiones voluntarias.

La Dian, por su parte, defendió la norma indicando que dicho límite le permitía contar al asalariado con una mayor retención en la fuente que luego podría restar al final del año para disminuir el saldo a pagar, o aumentar el saldo a favor (adicionalmente, aunque la Dian no lo destacó, servía para disminuir el anticipo al impuesto de renta del año siguiente).

Debido a lo anterior, el Consejo de Estado le dio la razón al contribuyente y decidió anular la norma.

“cada agente de retención ya no deberá preocuparse por vigilar ese límite mensual de 420 UVT”.

Esta modificación implica que cada agente de retención ya no deberá preocuparse por vigilar ese límite mensual de 420 UVT, sino que solo deberá vigilar que a lo largo del año el asalariado o trabajador independiente no termine restando más de 5.040 UVT (límite anual que figura en el artículo 336 del Estatuto Tributario –ET–).

Además, aunque ni la Dian ni el Consejo de Estado lo hayan tenido en cuenta, es claro que el límite mensual de 420 UVT también afectaba al asalariado que al final del año no quedaba obligado a declarar y que tampoco lo hacía voluntariamente, pues la mayor retención que le quitaban no la podía recuperar por ningún lado.

Se anula límite para rentas exentas y deducciones| | Actualícese (actualicese.com)

Asuntos legales – El distorsionado impuesto mínimo de renta en Colombia

 

El 20 de diciembre de 2021, la OCDE publicó las reglas del Pilar Dos de las BEPS (GloBE), ideadas para reducir la erosión de la base de tributación a través de la creación de un impuesto mínimo global del 15%, previstas para ser aplicadas bajo escenarios específicos y con características particulares. En línea con ello, la Ley 2277 de 2022 introdujo un impuesto mínimo de renta del 15%, aplicable a todas las personas jurídicas en Colombia, sin embargo, se omitieron las reglas y las razones por las cuales la OCDE creó esta medida.

¿Cómo previó la OCDE el impuesto mínimo?.

En la exposición de motivos de las GloBE, la OCDE explica que dicha medida está destinada a garantizar que grandes multinacionales paguen un mínimo nivel de impuestos en las jurisdicciones donde operan, generando que para aquellas cuya tasa efectiva de tributación sea inferior al 15%, se produzca la imposición de un impuesto complementario.

En ese sentido, el artículo 1.1. de las GloBE indicó que esta medida aplicaría a aquellas entidades constituyentes de multinacionales (MNE) establecidas o con un establecimiento permanente dentro de la jurisdicción aplicable, cuyas ganancias hubiesen sido de 750 millones de euros o más en los estados financieros consolidados de la matriz (Ultimate Parent Entity-UPE), en al menos dos de los últimos cuatro años fiscales inmediatamente anteriores.

¿Cómo se introdujo el impuesto mínimo en Colombia?.

El parágrafo 6 del artículo 10 de la Ley 2277 de 2022 estableció una tasa mínima de tributación que no podrá ser inferior al 15%, siendo esta el resultado de dividir el impuesto de renta depurado sobre la utilidad depurada. Sin embargo, dicha regla no aplica para:

1. Las ZESE, ZOMAC, sociedades dedicadas al turismo y las editoriales.

2. Las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economía mixta del orden Departamental, Municipal y Distrital, con participación estatal superior del 90% que ejerzan los monopolios rentísticos.

3. Contratos de concesión y asociaciones público-privadas.

¿Cómo se refleja este impuesto en las sociedades colombianas?.

En estudios realizados con enfoque a Latinoamérica, se dijo que las GloBE afectarían a 19 empresas en Colombia, sin embargo, el impuesto mínimo en Colombia en la actualidad recae sobre más de medio millón de sociedades. La reforma en su búsqueda por regular el nivel de beneficios en el sistema tributario colombiano, omitió las razones por las cuales se introduciría un impuesto mínimo, o por qué no distinguió en su aplicación.

Actualmente, esta norma tiene dos demandas de constitucionalidad, presentadas en el mes de marzo de 2023, pendientes de ser admitidas.

Como se puede apreciar, el impuesto no fue previsto para un grupo, unas características o nivel de ingresos, este impuesto mínimo de renta les aplica a todos por igual, tanto a las MiPymes como a las multinacionales, ignorando el principio de progresividad e igualdad material, oponiéndose a lo planteado por la OCDE.

Adicionalmente, el pasado 31 de marzo, el ministro de Hacienda en su presentación ante ECOSOC dijo que las reglas del Pilar Dos “se quedaron cortas” para abordar la necesidad de los países en vía de desarrollo de obtener nuevos ingresos, sin mencionar cómo se aplicaron en Colombia.

Asuntos legales – El distorsionado impuesto mínimo de renta en Colombia – Accounter

Pagos sin contacto representan más de 35% del mercado en Latinoamérica en 2023

 

Uno de los principales retos que enfrentará la industria local son los proveedores de pagos que depende de sistemas heredados.

Actualmente vivimos un cambio de paradigma en Latinoamérica, en el que los pagos digitales le están ganando la guerra al efectivo. Con esto se abren importantes oportunidades y retos para el ecosistema de pagos, los cuáles fueron analizados en un estudio de Americas Market Intelligence y Kushki y presentados en el evento Kushki Talks.

Latinoamérica se ha convertido en un territorio fértil para la industria fintech, con más de 2,300 empresas del rubro en la región. Según el estudio “Tendencias de pagos digitales en Latinoamérica 2023”, de Kushki y AMI, existen diversos desafíos y oportunidades para avanzar en la masificación del uso de estas tecnologías, los cuales se mencionan a continuación:

Salto a la innovación.

Uno de los principales desafíos que enfrentará la industria de los medios de pago durante 2023 en América Latina son los proveedores de pagos que dependen de sistemas heredados. Para que nuestra región alcance el dinamismo y la riqueza de mercado presentes en las economías desarrolladas, es necesario un salto en términos de innovación, calidad y velocidad de los pagos.

En ese sentido, hasta el momento el hecho de que los adquirentes tradicionales sigan dominando el mercado con un 80%, representa un importante reto para todos los miembros del ecosistema. Ante esta situación, de acuerdo al estudio, los nuevos jugadores que han entrado a participar en el mercado de la adquirencia ofrecen soluciones de pago tradicionales y alternativas, adaptándose a las necesidades y exigencias de los consumidores latinos, que están cada vez más tecnologizados.

Sobre esto, Aron Schwarzkop, CEO de Kushki, señala “el futuro de la adquirencia no se basa únicamente en las tarjetas, sino que representará una combinación de métodos y experiencias de pago. Quienes no abracen este futuro se enfrentan a un posible desgaste y pérdida de relevancia, ya que los comercios cada vez serán más exigentes a la hora de buscar aliados de negocio y se requerirá de paytechs que sean un “one stop shop” de pagos”.

Apropiación de pagos digitales sin cargos.

Entre las oportunidades más relevantes está la presión a la baja sobre las tarifas cobradas a los comerciantes, pues ahora, en muchos mercados de la región, los comercios pueden aceptar pagos digitales sin cargo. Esto es una oportunidad para una mayor aceptación de pagos digitales en los comerciantes que, históricamente, han tenido que pagar tarifas de entre un 3% a 5% para aceptar pagos con tarjetas, promoviendo de esta manera el uso de las nuevas tendencias de pagos.

Modelo empaquetado.

Otra de las oportunidades son los servicios comerciales que pasan de transaccionales a empaquetados. De acuerdo al estudio, esto significa que esos servicios “evolucionarán cada vez más desde un modelo transaccional, en el que a los comerciantes se les cobra una comisión por cada transacción, a un modelo empaquetado, en el que los comerciantes acceden a un paquete de bienes y servicios que agregan valor a su operación”. Algunos de los servicios que se están implementando en estos momentos, que están solo disponibles para tarjetas, son los de fraude mejorados, adquisición inteligente y de tokenización.

Adopción de un enfoque vertical.

Las estrategias de verticalización en los comercios se posicionan como una gran oportunidad. El estudio explica que esto trae consigo que los proveedores de pagos necesitan desarrollar estrategias verticales basadas en los tipos de comerciantes a los que buscan servir. Un ejemplo de esto son los restaurantes, que ahora necesitan un conjunto de servicios que van desde la gestión de mesas y reservas, dispositivos POS inalámbricos, hasta un sistema para gestionar pedidos en línea, cobro de pagos y cumplimiento de entregas.

Actualmente el acceso a nuevos métodos de pago digitales se ha masificado, evidenciando un cambio de paradigma en América Latina, donde solía predominar el dinero en efectivo. El estudio señala que hoy en día los métodos de pago alternativos representan en total el 47% del comercio electrónico. Por ejemplo, en Chile el acceso a las cuentas digitales representa un porcentaje de más del 90%, lo mismo ocurre con respecto a la tecnología de pago sin contacto que se espera que para 2023 represente un 70% en ese país.

“Hoy día los métodos de pagos digitales le han quitado terreno al efectivo, debido a que ofrecen más opciones de pago adecuadas para diferentes experiencias de pago, lo cual traerá consigo retos y oportunidades que habrá que atender”, concluye Schwarzkopf.

El reporte de Kushki y Americas Market Intelligence se presentó en el evento Kushki Talks: Retos y oportunidades de pagos digitales en Latinoamérica, donde participaron miembros del ecosistema como Mastercard y FinteChile.

"Como FinteChile estamos muy entusiasmados de poder hablar con referentes del ecosistema de pagos a nivel regional, ya que sin duda aún quedan muchos desafíos pendientes para que llegué a su máximo potencial en América Latina. En Chile, seguimos avanzando para crear una industria fintech robusta y competitiva que traerá más competencia e innovación en el ecosistema de pagos digitales, mejorando la calidad y los servicios financieros a los que acceden las personas”, sostuvo Ángel Sierra, director ejecutivo de FinteChile.

Pagos sin contacto representan más de 35% del mercado en Latinoamérica en 2023 (larepublica.co)

La dolarización de las rentas, un mecanismo para imprimir liquidez a los fondos inmobiliarios colombianos

 

En Colombia existen cerca de 20 vehículos de inversión inmobiliaria bajo tres figuras: Patrimonio Autónomo de Titularización, Fondos de Capital Privado, y Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliarios (FICI).

De acuerdo con el reciente análisis de la multinacional en bienes raíces JLL, la industria inmobiliaria colombiana se ha sofisticado en las últimas dos décadas con el capital institucional como protagonista. Esta evolución del mercado implica beneficios, pero también trae consigo diversos desafíos para los actores, desde inversionistas hasta reguladores. En las últimas semanas, el mayor vehículo de inversión inmobiliaria del país ha estado en la mira de la opinión pública, al punto que algunos inversionistas han manifestado sentirse engañados. “En JLL, consideramos que esto refleja tres elementos: turbulencias en los mercados financieros globales, una brecha de educación financiera, y cambios regulatorios y desinformación.”, señaló Rodrigo Torres, Director de Research de JLL Colombia.

El agravante de esta coyuntura es que la intención de acceder a una mayor liquidez en el mercado de capitales que está detrás de esta controversia no se materializará en un futuro cercano. La no dolarización de las rentas corporativas plantea una limitante estructural a la entrada del capital extranjero al sector inmobiliario colombiano.

Desde su creación en 1960 en Estados Unidos, los fideicomisos de inversión inmobiliaria, REITS (por sus siglas en inglés), han crecido en popularidad principalmente por tres características: ofrecen inversiones diversificadas en un portafolio de finca raíz con perspectivas de valorización sin requerir un monto de entrada excepcionalmente alto, reparten a sus inversionistas la mayoría de sus ganancias, y gozan de algunos beneficios tributarios que favorecen su desempeño. A la fecha, hay más de 200 REITS en Estados Unidos y cientos en Latinoamérica.

“En Colombia existen cerca de 20 vehículos de inversión inmobiliaria bajo tres figuras: Patrimonio Autónomo de Titularización, como es el caso del PEI, con 8,5 billones de Activos bajo administración distribuidos en 1,1 millones de metros cuadrados, Fondos de Capital Privado, y Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliarios (FICI) que superan los 5 billones en AUM y pertenecen a más de 15.000 inversionistas.”, dijo Torres.

La primera causa de la polémica reciente obedece a la suma del reajuste del mercado inmobiliario global producto de la pandemia y el incremento en las tasas de interés a nivel global, que impacta el costo de financiamiento, los supuestos de valoración y las alternativas de atracción. Esta situación se hace evidente en el débil desempeño de los principales índices de fondos inmobiliarios en Estados Unidos, Brasil y México en los últimos tres años.

A lo anterior se suma un margen de mejora en educación financiera. Si bien es cierto que las inversiones en títulos de fondos inmobiliarios están respaldadas por un portafolio de activos de finca raíz, estas no son equivalentes a comprar activos físicos. Su valor puede experimentar fluctuaciones que no están necesariamente relacionadas con el valor de los activos inmobiliarios ni el comportamiento de las rentas que generan dichas propiedades. Esto ha ocurrido en los últimos dos años, dando lugar a la polémica mencionada previamente, como detallamos en nuestro análisis especial.

Por otro lado, en 2021, la Superintendencia Financiera emitió la circular 006, modificando la forma en que se valoran los FICI y el PEI. Hasta ese momento, los títulos de estos vehículos ya eran transados en el mercado secundario a través de la Bolsa de Valores de Colombia y se valoraban de forma similar a los activos de renta fija como los bonos, siguiendo de cerca el valor patrimonial. Ahora, la valoración de estos títulos se determina con una fórmula basada en oferta y demanda. En un mercado con pocas transacciones y bajos volúmenes de negociación, esto puede tener implicaciones importantes. Es decir, una sola transacción de menos de 50 millones de pesos, que representa una proporción ínfima del valor de cualquier fondo, puede afectar a todos los inversionistas que cuenten con dichos títulos en sus portafolios.

“Este cambio que generó confusión es producto de la búsqueda por liquidez, aunque visto en retrospectiva luce inoportuno. Por un lado, conviene a los fondos inmobiliarios ofrecer sus títulos a un mercado amplio como la bolsa de valores para así acceder a mayores recursos que les permitan crecer su portafolio, y con ello, seguir sofisticando la oferta inmobiliaria del país. Por otro lado, la Superintendencia Financiera y la Bolsa de Valores buscan dar mayor liquidez al mercado de renta variable para apoyar su estrategia de regionalización.”, expresó Torres.

Desde una óptica más estructural, los fondos inmobiliarios colombianos están limitados a inversionistas locales poco sofisticados y son vulnerables a cambios regulatorios porque su acceso a capital extranjero es restringido. En particular, hay una barrera que diferencia a Colombia de la mayoría de países de la región: la dolarización de las rentas. Entre los principales mercados inmobiliarios de Latinoamérica, solo en Colombia y Brasil no se pactan ni pagan en dólares las rentas de activos corporativos.

Para los inversionistas extranjeros, traer dólares al país para invertir en activos inmobiliarios que generarán rentas en pesos implica una exposición significativa a las depreciaciones sucesivas que experimentó el país desde 2014. Dolarizar las rentas atraería de inmediato capital extranjero – por naturaleza sofisticado – que impulsaría el desarrollo de más proyectos inmobiliarios y reduciría las fuertes fluctuaciones en los valores de los títulos generadas por inversionistas particulares a través de transacciones de bajos montos. En México, por ejemplo, la participación internacional en las FIBRAs supera el 30%, mientras que en Colombia la presencia de capital extranjero se limita a unos pocos fondos de capital privado.

“Más allá de las polémicas recientes en las que el PEI ha sido protagonista, la sofisticación del mercado inmobiliario colombiano tiene un largo camino por recorrer para cerrar brechas con países de la región. El recorrido incluye temas estructurales como la educación financiera y la dolarización de las rentas, además de otros coyunturales como las tasas de interés y los impactos de la pandemia en los mercados inmobiliarios comerciales y corporativos.”, cocnluyó Torres.