Este interrogante fue absuelto por la Oficina Jurídica del Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público – DADEP, mediante concepto 20231300031223 del 9 de agosto de 2023, en los siguientes términos:
1. “Una persona natural o jurídica que tiene calidad de mero tenedor, poseedor o heredero de un predio que hace parte de la Propiedad Horizontal, ¿Puede tener voz y voto dentro de las asambleas de la copropiedad?”
El artículo 37 de la Ley 675 de 2001 señala lo siguiente:
“La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”.
A partir de lo anterior, se deduce que:
La asamblea general es integrada por propietarios o sus representantes o delegados.
Todo propietario tiene el derecho de participar y votar basándose en el coeficiente de copropiedad de su bien.
Por ende, solo los propietarios, o sus representantes o delegados debidamente acreditados, tienen voz y voto.
Respecto del tema planteado, la Corte Constitucional en Sentencia C-318 de 2002 señaló lo siguiente:
“De todo lo anterior, no hay ninguna duda respecto de que los titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar tales bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.
4.6 Entendidas así las cosas, hay que concluir que una ley expedida para regular el régimen de propiedad horizontal, como su nombre lo indica, está encaminada a reglar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, por lo que deben establecerse con claridad los derechos y obligaciones que surgen para los propietarios, que decidieron adquirir un inmueble en estas condiciones. Y por ello, corresponde a la Ley definir cuáles son los derechos que los propietarios tienen sobre los bienes que no corresponden a sus bienes privados, y cuáles sobre los restantes bienes comunes del inmueble.
De otra parte, observa la Corte que quienes residan en el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal pero no sean propietarios, pueden verse afectados por decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios o por las autoridades internas, casos estos en los cuales no puede privárseles del derecho de elevar peticiones y obtener pronta resolución, como tampoco negárseles la posibilidad de ser oídos antes de que se adopten por quien corresponda las decisiones pertinentes, en cuanto puedan afectarlos, para lo cual podrán actuar directamente o por intermedio de representantes suyos y con sujeción al reglamento de propiedad horizontal que, se repite, no podrá conculcar o hacer nugatorio este derecho.
En consecuencia, el cargo general aducido por el actor, en el sentido de que la Ley sólo reguló los derechos de los propietarios y desconoció los derechos de quienes no lo son, como los tenedores, arrendatarios, poseedores, etc., no prospera, por las razones expuestas, pero habrá de entenderse condicionado a lo expuesto en párrafos precedentes, como se indicará, para mayor precisión en la parte resolutiva de esta sentencia.
4.8 Finalmente, sólo hay que decir, como lo pusieron de presente el interviniente y el señor Procurador, el actor asimila las nociones de propietario con las de poseedor, tenedor, arrendatario, y, en general, con la de cualquier persona, y que bajo cualquier título, que sea morador de un edificio o conjunto bajo el régimen de propiedad horizontal.
Como las diferencias son obvias, basta remitirse al Código Civil, para descartar que con la expedición de la Ley 675 se viole el derecho de quienes no son iguales, como es el caso que se examina” (Subrayado fuera del texto original).
Con base en lo anterior, para este despacho es importante efectuar las siguientes precisiones respecto de los poseedores y los herederos:
1. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, en el concepto 12374 del 2009, aclaró que en el contexto de sucesiones ilíquidas, primero se debe reconocer la calidad de heredero y, a continuación, nombrar un representante legal o albacea. Estos representantes administran los bienes en propiedad horizontal hasta que finalice el proceso sucesoral.
2. Según el artículo 783 del Código Civil Colombiano, aquel heredero que administra un bien tras la muerte del propietario es considerado poseedor de la herencia desde el momento de su deferencia, lo cual eventualmente le concede el derecho de participar en la asamblea de copropietarios.
3. El artículo 762 del mismo Código establece que si alguien demuestra tener la posesión de un bien «con ánimo de señor o dueño», se le reconoce como poseedor, otorgándole derechos similares a los del propietario y, por ende, permitiéndole participar en la asamblea.
Concluyendo, los meros tenedores no poseen voz y voto en las asambleas. Sin embargo, los poseedores y herederos sí tienen potencialmente el derecho de participar y decidir, siempre y cuando cumplan con las condiciones legales mencionadas.
