Se trata de un instrumento cuya finalidad es ser el canal para la hipoteca inversa.
Permite a los hogares utilizar el patrimonio inmobiliario para aumentar los ingresos habituales de los adultos mayores.
El programa representa un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.
El 27 de octubre de 2020, el Gobierno nacional reglamentó, a través del Decreto 1398 del 26 de octubre de 2020, la renta vitalicia inmobiliaria, que tiene como fin permitirle a los hogares utilizar el patrimonio inmobiliario para aumentar los ingresos de los adultos mayores.
Como lo explica el Ministerio de Vivienda, la renta vitalicia inmobiliaria es un seguro que podrán ofrecer las compañías aseguradoras de vida. Consiste en que el tomador paga el precio de la prima por medio de la transferencia de la propiedad de un inmueble y, a cambio, la compañía aseguradora se obliga a entregar una renta periódica a favor del tomador o de sus beneficiarios.
En el marco de la operación, el tomador o los beneficiarios que así se acuerden en el contrato de seguro tienen el derecho de conservar el uso y disfrute del bien inmueble hasta el fallecimiento del último de ellos.
El Ministerio de Vivienda publicó un ABC, a través del cual se responden 10 preguntas sobre este programa. A continuación, se presentan 8 de los interrogantes:
1. ¿Quiénes pueden acceder?
A la renta vitalicia inmobiliaria podrán acceder todos los hogares voluntariamente. No existe un límite mínimo de edad para acceder; sin embargo, es posible que existan variables de mercado que determinen a qué grupos poblacionales les es más favorable o conveniente suscribir este tipo de operaciones.
2. ¿Cuáles son las modalidades?
Renta temporal cierta con renta vitalicia diferida: el contrato se divide en dos momentos. En el primero se define un monto inicial que la aseguradora le pagará a los beneficiarios en cuotas por un período determinado del contrato. Cumplido dicho período y pagada la suma acordada, comienza el pago de una renta mensual hasta el fallecimiento de los beneficiarios. Si los beneficiarios fallecen antes de que se cumpla el primer momento, la aseguradora deberá pagar el saldo de la suma pactada en el contrato a los herederos.
Renta vitalicia inmobiliaria inmediata: la entidad aseguradora se obliga a entregar el pago de una renta mensual hasta el fallecimiento del tomador o de sus beneficiarios.
3. ¿Quién paga los impuestos y demás contribuciones?
La compañía aseguradora se hará cargo de los gastos de notariado y registro, asociados a la transferencia de la nuda propiedad, el pago de los impuestos derivados de la propiedad sobre el bien inmueble y las cuotas extraordinarias de administración.
“El hogar o beneficiario tiene la responsabilidad de pagar los servicios públicos y las cuotas ordinarias de administración”
El hogar o beneficiario tiene la responsabilidad de pagar los servicios públicos y las cuotas ordinarias de administración.
4. Funcionamiento del derecho al retracto
Este brinda la posibilidad de que el tomador solicite la anulación o reversión del contrato del instrumento. Para llevar a cabo el derecho al retracto se debe pagar a la aseguradora el valor de las rentas recibidas y los gastos relacionados con el mantenimiento del inmueble que hayan sido asumidos por la aseguradora hasta la fecha.
5. Cuando hay varios dueños, ¿qué ocurre?
Se cuentan con dos opciones. Primero, la aseguradora y los tomadores podrán pactar, libremente, los porcentajes de distribución de la renta. Segundo, cuando las partes no definan estos porcentajes, cada propietario determinará cómo distribuir los recursos correspondientes a la cuota.
6. ¿Cómo se realiza el avalúo del inmueble?
Se deben realizar dos tipos de avalúo: inicial y periódico (cada tres años). Los dos tienen que ser realizados por un avaluador inscrito en el registro abierto de avaluadores –RAA–, a través de una entidad de autorregulación, reconocida y autorizada por la SIC.
La diferencia es que el inicial lo cubre el posible cliente y el periódico será responsabilidad de la aseguradora.
7. ¿Cómo se actualiza el monto de la renta?
En el decreto de renta vitalicia inmobiliaria también se contempla que se llevará a cabo una actualización de la renta que se les pagará a los beneficiarios. El Ministerio de Vivienda ha indicado que el monto de la renta se actualizará anualmente con el IPC publicado por el Dane.
8. ¿Se puede establecer una renta vitalicia inmobiliaria sobre un inmueble que no haga parte de una propiedad horizontal?
Sí. Solo se requiere el título de propiedad de un inmueble sin importar su destinación o su condición en propiedad horizontal.
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