El arrendamiento de locales comerciales tiene unas reglas especiales que buscan proteger al comerciante o arrendatario que ha invertido importantes recursos en sus negocios, creando la obligación de renovar el contrato en ciertas circunstancias.
Tabla de contenido
- Obligación de renovar el contrato de arrendamiento de locales comerciales.
- Casos en que no es obligatorio renovar el contrato de arrendamiento de un local comercial.
- Notificación para negar la renovación del contrato de arrendamiento.
- Indemnización en caso que el arrendador incumpla con la renovación.
- Renovación del contrato por acuerdo contractual.
- La ley obliga a renovar el contrato, no a mantener las condiciones del mismo.
- Renovación del contrato de arrendamiento cuando el local es vendido.
- Renovación Vs prorroga del contrato de arrendamiento.
Obligación de renovar el contrato de arrendamiento de locales comerciales.
Por regla general la renovación de los contratos de cualquier tipo incluido el de arrendamiento depende la voluntad de las partes, pero en el caso de arrendamiento de locales comerciales la ley impone su renovación en determinadas circunstancias que contempla el artículo 518 del código de comercio.
La regla general señala que luego de dos años de arrendamiento el arrendatario adquiere el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, y el arrendatario la obligación de renovarlo.
Si el comerciante lleva menos de dos años de arrendamiento el propietario del local no está obligado por la ley a renovarle el contrato.
Casos en que no es obligatorio renovar el contrato de arrendamiento de un local comercial.
El artículo 518 del código de comercio señala que luego de dos años de arrendamiento, el arrendador o propietario del local está obligado a renovar el contrato, excepto en los siguientes casos:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Como se señaló al principio, el objetivo de esta norma es proteger a las personas que han invertido tiempo y recursos para desarrollar y acreditar un negocio y evitar que luego el arrendador de forma malintencionada utilice la terminación del contrato de arrendamiento para arruinar ese negocio y quizás montar uno igual.
Por incumplimiento del contrato.
Si el arrendatario ha incumplido con el contrato de arrendamiento no tiene derecho a que le sea renovado así lleve varios años.
Cualquier incumplimiento es suficiente para que el arrendatario pierda el derecho a la renovación por ley, como no pagar los cánones de arrendamiento oportunamente, darle un uso distinto al estipulado en el contrato de arrendamiento, y en general cualquier incumplimiento en que incurra el arrendatario.
El arrendador no puede ser obligado a continuar con un contrato que ha sido incumplido por el arrendatario.
Cuando el propietario lo necesito para sí mismo.
El propietario del local comercial puede negarse a renovar el contrato de arrendamiento si necesita el local para vivienda, o para un establecimiento de comercio que sea sustancialmente distinto al que tiene o tenía el arrendatario o inquilino.
Como señalábamos líneas atrás, un comerciante invierte tiempo y recursos para acreditar un negocio, y la ley trata de evitar que el dueño del local al ver que ese negocio es rentable, desaloje al inquilino para montar su propio negocio aprovechándose del trabajo que hizo el inquilino.
Por esa razón es que la ley prohíbe al dueño del local montar un negocio similar al de su inquilino en caso que no se renueve el contrato de arrendamiento por parte del arrendador.
Si el contrato de arrendamiento no se renueva por voluntad de las partes o por incumplimiento del inquilino, no aplica esa restricción para el dueño del local.
Por modificaciones o reconstrucción de local.
La tercera razón por la que el dueño del local no está obligado por ley a renovar el contrato de arrendamiento, es cuando el local necesite reparaciones o ser reconstruido, y se demuestre que tales obras no pueden ser realizadas con el local ocupado y en funcionamiento.
Notificación para negar la renovación del contrato de arrendamiento.
Cuando el dueño de local decide no renovar el contrato de arrendamiento alegando que lo necesita para uso propio o para demolerlo, reconstruirlo o repararlo, debe notificar esa decisión al arrendatario con una anticipación de 6 meses antes del vencimiento del contrato.
Si la notificación se hace con menos de 6 meses el contrato de arrendamiento se prorroga automáticamente en las mismas condiciones del que termina según lo dispone el artículo 520 del código de comercio.
La notificación anterior no hace falta si la demolición se hace por orden judicial.
En los demás casos se aplica la notificación que las partes hayan acordado en el contrato de arrendamiento para la renovación.
Indemnización en caso que el arrendador incumpla con la renovación.
Cuando el dueño de local niega la renovación del contrato de arrendamiento argumentando que lo necesita para uso propio, o para reconstruirlo y luego resulta que era mentira y queda en evidencia que sólo quería burlar el derecho del arrendatario a la renovación, se debe indemnizar al arrendatario en los términos del artículo 522 del código de comercio:
«Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.»
Incumplir con ese mandato es un asunto delicado, pues como se observa en el último inciso, la demanda queda inscrita en el registro del inmueble hasta tanto no se pague la indemnización fijada por el juez.
Renovación del contrato por acuerdo contractual.
En el contrato de arrendamiento del local comercial se puede regular la renovación del contrato de arrendamiento sin afectar lo que expresamente dispone el artículo 518 del código de comercio, y las partes deben atenerse a lo acordado en el contrato.
Dentro de la libertad contractual las partes son libres de fijar determinadas condiciones de renovación siempre que se respeten los requerimientos mínimos de la ley.
La ley obliga a renovar el contrato, no a mantener las condiciones del mismo.
El artículo 518 del código de comercio obliga a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial más no obliga a que las condiciones del contrato se mantengan.
Es decir que la ley no obliga a que el arrendador mantenga el mismo canon de arrendamiento y demás condiciones del contrato de arrendamiento.
Esta situación se presta para que el dueño del local obligue al arrendatario a desistir de renovar el contrato, lo que puede conseguir por ejemplo incrementando el arrendamiento de tal manera que el inquilino no pueda o no quiera pagarlo.
Previendo esta situación el artículo 519 del código de comercio dispone que si hay diferencias en la renovación del contrato, el juez decidirá sobre ellas, lo que habilita al arrendatario a iniciar una acción civil para que el juez regule el incremento del canon de arrendamiento y así evitar abusos del propietario de local.
Renovación del contrato de arrendamiento cuando el local es vendido.
Cuando el local comercial arrendado cambia de dueño por venta o cualquier otra figura, ¿qué sucede con el derecho a renovar el contrato de arrendamiento?
El código de comercio nada dice al respecto, pero lo que sí es claro es que en todo caso el arrendatario tiene derecho a la renovación en las condiciones del artículo 518 del estatuto tributario.
El artículo 2020 del código civil señala que las siguientes partes están obligadas a respetar el arriendo:
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
El comprador del local comercial queda obligado a renovar el contrato de arrendamiento y estará sujeto a lo que señala el artículo 518 del código de comercio y siguientes.
Renovación Vs prorroga del contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento de local comercial puede ser renovado o prorrogado, dos figuras que son distintas.
La renovación del contrato implica la firma de un nuevo contrato, y al tratarse de un nuevo contrato es posible pactar en él condiciones distintas.
En cambio en la prórroga no hay lugar al cambio de condiciones, puesto que no existe un nuevo contrato ni la modificación del preexistente; lo que existe es una extensión en el tiempo del contrato ya existente, naturalmente con las condiciones que este contiene.
El miso artículo 520 del código de comercio cuando hace mención de la prórroga, manifiesta expresamente que esta se tendrá que hacer en las mismas condiciones que el contrato preexistente.
Al respecto ha dicho la Corte suprema de justicia en sentencia de octubre 8 de 1997:
«El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho este respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971, que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias especialmente en cuanto a precio y utilización de la cosa arrendada.»
Esta diferencia no sólo ha de tenerse en cuenta respecto al contrato de arrendamiento de un local comercial, sino que se ha de tener en cuenta en cualquier tipo de contrato, ya que la diferencia entre renovar y prorrogar es de aplicación general y podría dar pie a interpretaciones distintas, y por supuesto a diferencia sustanciales entre las partes.
Aquí resulta importante la definición que de prórroga hace la real academia de la lengua española: «Continuación de algo por un tiempo determinado», algo que en su forma y fondo ya existe plenamente.
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